Срочно прошу помочь по недвижимости!

[пингвин]

Всем привет. Есть подозрение что меня хотят кинуть.
Вобщем суть - покупка квартиры. В договоре указана стоимость без НДС.
Собственно облагается ли квартира налогом и надо ли мне будет платить еще 18% государству?

[BONIFAZI]

пингвин
Ты в агенстве покупаешь? В чём проблема попросить указать в договоре все суммы?

[domovenok]

пингвин

если сумма указана в договоре без НДС то в договоре должна быть указана причина по хорошему. т.е. если фирма работает по упращенке, то они не являются платильщиками НДС. а вот если являются и в договоре прописана просто сумма ххх руб. 00 коп. без НДС, то вполне вероятно потом при оплате счета этот ндс могут приплюсовать к стоимости.

[пингвин]

BONIFAZI
проблема в том что я не знаю платится ли НДС или мне требуется заплатить только сумму указанную в договоре.
То есть дословно написано: "Сумма квартиры на настоящий момент ***руб без налога НДС. Является фиксированной и изменению не подлежит".
Естественно они говорят что это единственная сумма. Вопрос: нужно ли мне будет платить какие то налоги или сумму, большую чем прописано в договоре?

[domovenok]

при работе по упращенной схеме налогооблажения нужно заставить фирму прописать в договоре норму что-то типа "НДС не облагается в соответствии с положениями главы 26.2 Налогового Кодекса РФ (о применении системы упрощенного налогообложения)."

кстати договор - это шаблон. при его заключении совершенно адекватная позиция, что в договоре нужно что-то поменять.

Добавлено спустя 2 минуты 21 секунду:

Вопрос: нужно ли мне будет платить какие то налоги или сумму, большую чем прописано в договоре?

скорее всего ДА, сумму НДС они приплюсуют в счете!
потому что им нужно будет платить НДС в любом случае. они либо этот НДС возьмут с тебя либо пойдут в минус и вычтут из стоимости квартиры.

[BONIFAZI]

при работе по упращенной схеме налогооблажения нужно заставить фирму прописать в договоре норму что-то типа "НДС не облагается в соответствии с положениями главы 26.2 Налогового Кодекса РФ (о применении системы упрощенного налогообложения)."

кстати договор - это шаблон. при его заключении совершенно адекватная позиция, что в договоре нужно что-то поменять.

Пральна. Саня, проси внесения в договор всех нюансов, которые ты считаешь должным зафиксировать на бумаге. Если контора серьёзная, проблеми быть не должно.

[пингвин]

А да. Квартира оформляется по предварительному договору. Там указана стоимость без НДС и по договору займа, где указана та же сумма. То есть я боюсь чего. Что после уплаты по договору займа (беспроцентного) меня попросят доплатить еще 18% на основании чего-то... Вот собственно вопрос: Могут ли и на основании чего?

[BONIFAZI]

Сумма квартиры...

Сумма, а не стоимость?

[domovenok]

настоятельно рекомендую обратиться к профессионалу.

Сумма квартиры на настоящий момент

что это означает, т.е. что является настоящим моментом? понятно дело, прописано, что изменению не подлежит, но мне лично кажется, что такие витьеватые нормы могут еще где-то в договоре встречаться.
в любом случае в договоре необходимо заставить указать продавца все суммы. стоимость квартиры с ндс, сумму ндс, (все эти данные и цифрами и прописью на случаи попытки внесения каких либо изменений)

Добавлено спустя 2 минуты 39 секунд:

Сумма, а не стоимость?

правильно подмечено - сумма - это по определению результат арифметического действия. сложения каких то значений.

[пингвин]

пардон.Стоимость написно.

Теперь по поводу кидалова. Мне сказали что надо будет у них подписать 2 договора: договор беспроцентного займа на 24 мес, где прописано что я не могу вернуть эти деньги до этого срока и предварительный договор в котором указана стоимость квартиры без НДС. (По крайней мере это то что меня напрягло больше всего. Знакомого юриста вообще напрягло слово беспроцентный займ и еще куча вещей).
Так вот я должен у них подписать оба договора, но на руки я получу только договор займа. А предварительный договор после оплаты. Вот тут меня смущает что если они изменят стоимость, то деньги я смогу вернуть только через 2 года...
Давайте я выложу сканы, может так проще будет...

Добавлено спустя 47 минут 24 секунды:

[iudex]

реальный продавец недвижки не может быть на упрощенке поскольку на упрощенку может переходить организация годовой оборот которой не превышает 20 млн рублей... что при мин. стоимости квартиры порядка 2 млн.... мягко говоря нереально

Ко всему прочему оформление сделки просто пипец
ты по этим документам в случае чего (33 тьфу) даже грязные дырявые носки назад не получишь принудить кого-нить отдать тебе квартиру по суду тож не сможешь

Добавлено спустя 13 минут 58 секунд:

кроме того, юридический адрес твоего продавца квартиры правда не стр. 5 а корп. 5 является адресом массовой регистрации (там зарегистрировано 290 юридических лиц)
регистрация компании по адресу массовой регистрации является одним из признаков недобросовестности...

№ п.п Адрес, указанный в качестве места нахождения при государственной регистрации юридического лица Количество зарегистр. ЮЛ
1 ,МОСКВА Г,,,,ТВЕРСКАЯ-ЯМСКАЯ 1-Я УЛ,дом 27 19
2 ,МОСКВА Г,,,,ТВЕРСКАЯ-ЯМСКАЯ 1-Я УЛ,дом 27,корп. 5 290

[пингвин]

iudex

А что не так в оформлении сделки?
изменять договор скорее всего откажутся. Секция где квартира уже стоит, квартира как бы есть...

Невозможность заключения ДДУ объясняют тем, что у застройщика нет необходимых документов (аренда на землю и еще что-то там), все на оформлении.

Собственно кидалово? Почему не смогу получить квартиру по этому договору?

Уж очень она мне понравилась...

Добавлено спустя 1 минуту 11 секунд:

ну и собственно как быть с НДС? Они говорят что покупатель не платит и мол чтоб я не заморачивался. А написать про НДС требует их бухгалтерия... Как то так...

[iudex]

А что не так в оформлении сделки?

ВСЕ

ты заключаешь некое соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи, но реально никто не обязывает твоего продавца соблюсти это соглашение...

ты даешь деньги в займ .... достроив квартиру застройщик запросто может вернуть тебе деньги (через 2 года кстати) без процентов и т.п., а квартиру продать по цене сданного объекта.

НДС ты должен платить дополнительно, о чем ты узнаешь при подписании ДКП

строители п***сы

Добавлено спустя 30 секунд:

поехал я домой спать... а то башка с похмела раскалывается

[пингвин]

НДС ты должен платить дополнительно, о чем ты узнаешь при подписании ДКП

А почему? Если бы не было слов "без налогов НДС", то не могли бы НДС приплюсовать? Как себя застраховать от возможности прибавки НДС?

ты заключаешь некое соглашение о намерениях заключить договор купли-продажи, но реально никто не обязывает твоего продавца соблюсти это соглашение...

А ст. 429 ГК РФ?

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

и 445

Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке

???
То есть тут какие то рычаги есть... нет?

Добавлено спустя 2 часа 56 минут 33 секунды:

Всю голову сломал. Пытал продавцов. Они сослались на ст.149 НК РФ
http://www.consultant.ru/popular/nalog2/3_1.html

Статья 149. Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

3. Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции:

(в ред. Федерального закона от 29.05.2002 N 57-ФЗ)
................................

22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них;

(пп. 22 введен Федеральным законом от 20.08.2004 N 109-ФЗ)

23) передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир;

(пп. 23 введен Федеральным законом от 20.08.2004 N 109-ФЗ)

В принципе все верно. Если купля-продажа не облагается НДС, то накрутить ее мне не могут. Так?

[пингвин]

[domovenok]

Как себя застраховать от возможности прибавки НДС?

1. оговорить полную стоимость квартиры с учетом налогов в этом договоре.

еще риски:

2. фирма с такими реквизитами может оказаться не будет иметь права передавать право собственности на квартиру, т.к. просто не будет его иметь. поясню, фирма (фирма 1), с которой ты заключаешь договор, заключила договор либо с собственником земли либо с будущим собственником дома (фирма 2). по их нему договору фирма фирма 1 платит фирме 2 некую сумму на этапе строительства, а взамен получает от фирмы 1 какие-то квартиры. но по их договору предусмотрен еще ряд ньюансов, о которых ты стестно не знаешь. в результате какой-то оферы фирма 1 и фирма 2 договор прекращают. т.е. деньги могут быть переданы или не переданы или переданы не в полном объеме. в результате фирма 1 не сможет тебе продать квартиру.

3. фирма, с которой ты заключил договор просто исчезнет, мне тоже непонравился юр. адрес конторы и банк.

в итоге ты без денег, без малейших прав на жилье!
я бы исходил из этого варианта.

[iudex]

пингвин
выходные тяжело дались...

Они сослались на ст.149 НК РФ

Ясно, получается плательщиком НДС является инвестор/соинвестор ... тебе продают по схеме вторичной продажи... тогда понятно

НДС ты платить по договору купли продажи не будешь....

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Пока квартира не сдана, она не может быть предметом договора купли-продажи.... следовательно предварительный договор незаключен в силу неопределенности предмета основного договора...

но мне не нравится схема вцелом.....

Поясню:
Ты заключил предварительный договор купли-продажи квартиры (допустим он признан соответствующим ст 429 ГК РФ бог с ним), из этого договора следует, что ты и продавец обязаны заключить договор к-п сразу по готовности, при этом договор к-п продажи предусматривает единомоментную оплату товара, вот подписал ты данные доки.... через 2 мес. квартиру сдали, звонят и грят, приходите заключать к-п, ты приходишь, тебе говорят здрасте, вот договор подписывайте и деньги в кассу.
твоя реакция типа я деньги дал...

и вот интересный момент.... деньги ты дал в займ беспроцентный, так сказать помог по доброте душевной, вернут их тебе через 24 месяца с момента как дал в займ, ранее этого срока произвести зачет встречных однородных требований (зачесть их долг по договору займа в счет оплаты тобой квартиры) НЕЛЬЗЯ, поскольку срок возврата денег не наступил....

Статья 410. Прекращение обязательства зачетом

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

В твоем случае указан срок возврата....

И если продавец захочет, при описанной мной ситуации, придется тебе либо оплатить квартиру еще раз и потом ждать когда тебе вернут бапки, либо

Единственно правильное оформление в соответствии с действующим законодательством сделка по "продажи" недостроенной квартиры есть заключение договора соинвестирования.
Как-то так...

[пингвин]

Общался с людьми которые уже купили квартиры в этом микрорайоне у этого застройщика. Все довольны и счастливы. Собственность оформляли через суд, но так делают почти все...

Заключить договор долевого участия они не могут, так как на данный момент у них нет договора аренды земли и разрешения на строительство. Все на оформлении. как показывает практика, договор переоформляется на этапе ГК. При этом они прекращают договор займа и предварительный договор и составляют договор долевого участия.
http://glavgradostroy.ru/news/2009/10/27/news_14.html
Люди уже заселены...
После этого обычно через суд признание собственности...

По поводу самой конторы опасения есть. Но в инете ни одного отрицательного отзыва, все кто писал, квартиры получили... Ну что говорить, есть застройщики и хуже...

По поводу денег. По идее в худшем случае я могу через суд попытаться вернуть эти деньги. Ведь так? Если конечно не будет банкротства и т.п. Но тут не застрахован никто, даже при ДДУ...

Статья 410. Прекращение обязательства зачетом

Вот тут интересный момент... То есть заставить их изменить срок займа на 1 год? Ох не уверен что они согласятся...
Почитал другие договора продаж в новостройках. Везде они в шоколаде а клиент чуть что попадает. Что ж тут поделать, это не вторичка...

Моя секция уже почти готова. Делают крышу. То есть заселение уже к лету. Сдача в конце года. Больше вариантов получить квартиру в слеующем году за эти деньги не видится... Так что поеду наверное подписывать

Понимаю что кинуть могут, и договор расплывчатый, но...
Договор купли-продажи только после сдачи квартиры. До этого ДДУ. Тут конечно есть нюанс почему в предварительном договоре сказано о купле-продаже, но они объясняют это тем что берут крайние сроки и возможность заключения сразу договора КП минуя ДДУ

Не хочется думать о грустном...

[iudex]

на данный момент у них нет договора аренды земли и разрешения на строительство.

а как они строят без разрешения на строительство

Добавлено спустя 1 минуту 9 секунд:

при ДДУ..

тебе палюбому остается недострой в собственность...

Добавлено спустя 2 минуты 29 секунд:

Общался с людьми которые уже купили квартиры в этом микрорайоне у этого застройщика. Все довольны и счастливы.

это обнадеживает....

Собственность оформляли через суд, но так делают почти все...

признание права собственности на квартиру в доме не сданном госкомиссии... да, это стало обычной практикой... только мне непонятно как там потом происходит сдача дома...

[пингвин]

iudex
как как... как все... А у кого из застройщиков на момент строительства есть все документы? В Подольске НИ У ОДНОГО

ДДУ как я уже говорил скорее всего через год при сдаче ГК. Хотя может и раньше, но имхо они оставляют себе возможность соскочить если что пойдет не так... Сейчас помимо моего строится еще один дом и как минимум 1 планируется. Надежды есть...

Вобщем не знаю даже что делать. Там где готовы все документы цены отличаются в полтора раза

Добавлено спустя 1 минуту 23 секунды:

iudex
не, суд после сдачи дома. Но 2 последних дома сдались без проблем. У них теперь своя котельная и все такое...